Деньги и квадратные метры: как арендаторы сражаются с арендодателями

В апреле Правительство разрешило малому и среднему бизнесу попросить у арендодателей скидку или отсрочку. Исследование организации «Опора России» показало, что 50% предпринимателей попытались получить эти льготы, но две трети получили отказ.

Арендодателей можно понять: они теряют деньги, арендаторы уходят на удалёнку и расторгают договоры. Минфин отказал владельцам помещений в отсрочках по налогам, да ещё и разрешил арендаторам в одностороннем порядке отказываться от договоров.

В итоге между арендаторами и арендодателями начались конфликты. Не сказать, что их не было раньше, но, начиная с весны, стало гораздо больше. Собственники отказывались от расторжения договора, переставали возвращать залог. 

Рассказываем, почему возникают споры из-за аренды и что делать арендаторам, чтобы не потерять деньги, помещение и бизнес.

Арендодатели не готовы уступать арендаторам

Многие компании переходят на удаленку и не спешат возвращаться в офисы. Некоторые полностью отказываются от аренды — это дешевле для бюджета компании и удобнее для сотрудников. Спрос на коммерческую недвижимость снижается, поэтому владельцы помещений ищут способы удержать арендаторов, чтобы просто покрыть убытки по налогам и кредитам: коммерческая недвижимость у многих куплена в ипотеку.

Во время первой волны пандемии коронавируса арендодатели не хотели идти на переговоры. Консультант по коммерческой недвижимости Николай Боткин отмечает, что многие собственники надеялись на быстрое улучшение ситуации. Им казалось, что спрос на аренду офисов всегда будет высоким. Многие владельцы сохранили докризисные арендные ставки на пустые помещения, несмотря на резкое снижение спроса.


Не все предприниматели легко перешли на удалёнку: кому-то пришлось постараться, чтобы расторгнуть договор аренды

Когда ситуация с коронавирусом ухудшилась, а Госдума разрешила предпринимателям в одностороннем порядке расторгать договор, арендодатели стали меньше сопротивляться. По данным советника Уполномоченного РФ по защите прав предпринимателей Антона Свириденко, правом на досрочное прекращение договора воспользовались почти 20% предприятий малого и среднего бизнеса. 

Николай Боткин, консультант по коммерческой недвижимости Арендодатели резко смягчились, когда осознали, что компаний уходит больше, а новых арендаторов будет в разы меньше. Даже нулевая арендная ставка не помогала сохранить клиентов — запаса денег не хватало, чтобы простаивать без работы. Предпринимателям стало проще закрыть бизнес и через полгода заново открыть.

Бизнес конфликтовал с арендодателями и до пандемии. Причины разные: от проблем с финансами до простой принципиальности. Компания «ФормулаЯр» в 2019 году планировала запустить новый маркетплейс с китайскими партнёрами. Чтобы расширить офисные и складские помещения, она решила переехать из бизнес-центра «Никольская плаза» в другое здание. Директор уведомил арендодателя в мае и попросил зачесть залог в качестве арендных платежей за последние два месяца — всё, как в договоре.

«Никольскую плазу» москвичи знают как ТЦ в самом центре города с ресторанами, магазинами и даже салоном Audi 

Собственники бизнес-центра неожиданно отказались, хотя до этого проблем с ними не было. Размер залога составлял 2,6 млн рублей — солидные деньги даже для Москвы. Но арендодатель решил, что этого мало, поэтому потребовал заплатить за оставшиеся два месяца аренды отдельно. В итоге не договорились — пришлось сразу уезжать из офиса.

Собственники строят препятствия для арендаторов

Арендодатели не хотят расторгать договор, пока не найдут новых клиентов. Если офис пустует, его владелец теряет деньги. Поэтому некоторые владельцы офисов придумывают всяческие способы удержать арендаторов. Самое безобидное — отказать в скидке или отсрочке, не вернуть залог или пригрозить судом. Но бывают случаи и посерьёзнее.

Управляющие бизнес-центра решили, что не отпустят крупного арендатора просто так. Поэтому через несколько дней после предложения зачесть оплату бизнес-центр закрыл все офисы компании и запретил сотрудникам их посещать. «Никаких письменных предупреждений не было, собственник не пытался с нами связаться, — говорит заместитель директора Кюри Халимов. — Мы хотели забрать хотя бы документы, чтобы не замораживать бизнес-процессы. Некоторые сотрудники хотели уволиться, но мы даже не могли выдать им трудовые книжки».

Руководство бизнес-центра пошло на переговоры, но стояло на своём: либо платите за оставшиеся месяцы аренды, либо мы забираем всё имущество в зачет долга.

Кюри Халимов, заместитель директора «ФормулаЯр» В договоре прописано, что залог учитывается в качестве оплаты за последние два месяца аренды. Но руководству бизнес-центра этого было мало. Они решили отключить электричество в нашем офисе: в итоге серверы оказались недоступными. А потом собрали всё наше имущество и перенесли его куда-то на склад, чтобы освободить помещение для новых арендаторов.

Когда вопрос доходит до обмена документами, у арендодателя появляется новая «уловка». Они постоянно путаются в электронных и почтовых адресах. Например, директор отправляет письмо — через неделю приходит ответ: «Кажется, мы вам не тот адрес дали». А ещё молчат по несколько недель — обычная практика.

Что делать с нерадивыми арендодателями

Споры с арендодателями иногда затягиваются на месяцы и даже годы. Чтобы не терять время, создайте последовательный план своих действий. Начните с переговоров и письменной претензии. Чтобы доказать свою правоту, ссылайтесь на законы, акты госорганов и судов. Эксперты считают, что во время пандемии именно постановления Правительства помогли многим договориться.

Николай Боткин, консультант по коммерческой недвижимости Постановления регулировали арендные отношения поверхностно, правила были нечёткими. Но это какие-никакие, но всё же правила — в большинстве договоров аренды действия сторон при наступлении эпидемий не были никак урегулированы. Как правило, при составлении договора добавляют какие-то общие фразы про форс-мажоры, без скидок и арендных каникул.

Если есть вероятность, что арендодатель не отреагирует на вашу просьбу, сразу подавайте заявление в суд — сэкономите время. В сумме иска не только учитывайте реальный ущерб, но и считайте упущенную выгоду. Если из-за блокировки склада вы не можете отправить партию товара покупателю, прибавляйте к реальному ущербу неполученную сумму за поставку. 

Распишите подробно в иске, как связана упущенная выгода с арендой, и приложите документы, которые подтверждают ваши доводы. Если ущерб большой, привлеките независимых специалистов и проведите оценку. Например, убытки и упущенную выгоду компании «ФормулаЯр» эксперты оценили в 2 млрд рублей.

Что точно не стоит делать — это выезжать из офиса и считать, что договор аренды прекратится сам по себе. Есть масса случаев, когда арендаторы забывали, что в договоре прописан порядок расторжения. Это приводило к судебным делам, которые арендаторы проигрывали.

Николай Боткин, консультант по коммерческой недвижимости Предпринимателям стоило внимательнее читать договор и обращать внимание на формальности. Многие надеялись на понимание арендодателей и человеческое расположение. Но когда речь идёт о деньгах, каждый защищает свои интересы.

Чтобы в будущем сложности с арендой не возникли, предпринимателям стоит серьёзно отнестись к заключению и продлению договоров. Опыт пандемии показывает, что в раздел «Форс-мажорные обстоятельства» нужно подробно прорабатывать: писать про скидки, рассрочки и арендные каникулы. «Если бы в договорах уделяли должное внимание форс-мажорам, конфликтов на фоне пандемии было бы значительно меньше», — считает Николай.

Подробнее о договорных форс-мажорах вы можете почитать в нашей статье. В ней мы рассказывали, какие ситуации считаются форс-мажорами и от каких видов ответственности они освобождают. В статье есть инструкция, как получить заключение о форс-мажоре в Торгово-промышленной палате любого субъекта. 

Расскажите, сталкивалась ли ваша компания с произволом арендодателей и как с этим боролась?


Как не нарушить закон, когда включаешь музыку в своём магазине, баре или кафе
Как не нарушить закон, когда включаешь музыку в своём магазине, баре или кафе
Что ожидает предпринимателей в декабре: какие правила бизнеса изменятся
Что ожидает предпринимателей в декабре: какие правила бизнеса изменятся