Булочная, салон красоты, продуктовый магазин или стоматология на первом этаже жилого дома… Казалось бы, арендовал помещение — и сорвал джекпот. Но все не так просто, аренда помещения в многоквартирном доме имеет много нюансов и подводных камней.
Где искать варианты помещения?
При поиске коммерческих помещений под аренду можно обратиться как к частным лицам, так и напрямую к застройщку. В некоторых строительных компаниях есть целые подразделения, которые занимаются только сдачей в аренду нежилых помещений в построенных многоквартирных домах. Самый беспроигрышный вариант — обратиться к надежным и проверенным застройщикам, которые давно работают на рынке и которым не грозит скорое банкротство.
Также можно обратиться за помощью к риелторам или поискать варианты в интернете, например, в базах «Авито» или ЦИАН. Этот вариант подходит тем, кто хочет снять помещение в доме, который построен и заселен много лет назад.
Какое место выбрать?
Прежде чем арендовать помещение на первом этаже, нужно в первую очередь проанализировать, насколько ваш бизнес будет рентабельным на данном этапе. Самый беспроигрышный вариант — продуктовый магазин. На втором месте по востребованности бизнеса в таких помещениях — химчистки, парикмахерские и аптеки, на третьем — кафе и рестораны.
Если вы намерены снять помещение в жилом комплексе, который был недавно построен, то должны понимать, что спрос на услуги малого бизнеса будет меняться со временем. Так, в первые несколько лет, пока дом активно заселяется, большим спросом будут пользоваться магазины штор и стройматериалов. Когда основная масса ремонтных работ будет завершена, такой бизнес может потерять рентабельность. Зато возрастет спрос на кафе, детские магазины, развивающие центры, салоны красоты.
![Важные новости для бизнеса - в нашем Телеграме.](/local/templates/main/img/journal/telegram.png)
На каких условиях договариваться об аренде?
Переговоры об арендной ставке — целая наука. Как минимум, надо изучить рыночные цены и не соглашаться сразу на ту ставку, которую озвучивает собственник. Если предложенная ставка не соответствует среднерыночной, это может быть главным аргументом в переговорах с арендодателем.
Как правило, собственники не делают ремонт в сдаваемых помещениях, потому что у каждого арендатора свой запрос на отделку, планировку и инженерию, в зависимости от специфики бизнеса. Ремонт делают арендаторы, и с учетом сметы собственники помещения должны предоставить арендные каникулы сроком на 2–3 месяца. В этот период арендная плата не взимается.
Важный нюанс — с учетом текущей экономической ситуации лучше не соглашаться на длительные договорные отношения, особенно когда речь о стартапе.
Знакомимся с жильцами
Специфика ведения бизнеса на первых этажах жилых домов в том, что настрой жильцов дома решает если не все, то практически все. Прежде чем арендовать помещение, поинтересуйтесь, как люди отнесутся к вашему бизнесу, был ли у них негативный опыт с предыдущим арендатором. Например, если раньше в этом помещении был хостел или ресторан, который очень беспокоил соседей, вас могут встретить без особого энтузиазма.
Познакомьтесь с главным по дому, ответьте на все вопросы. Это очень полезное знакомство, которое может обезопасить вас от конфликтов с жильцами в дальнейшем. Кроме того, главный по дому может помочь заручиться согласием собственников на установку вывески или светового табло. Поскольку речь об использовании общего имущества дома, лучше заранее согласовать этот момент с жильцами.
Не забывайте также, что у арендатора есть обязательство следить за придомовой территорией рядом с помещением: чистота, правила паркинга, вывоз мусора.
Заключаем договор
Договор аренды нежилого помещения всегда составляется одним документом, это его основное отличие от других сделок. Поэтому, если стороны захотят внести какое-либо изменение, им придется составить и подписать дополнительное соглашение
Основной вопрос при составлении договора, как правило, стоит в правильной индивидуализации помещения, то есть, в документе должны быть прописаны все необходимые характеристики: адрес и кадастровый номер, площадь объекта помещения. Если будет отсутствовать хоть один пункт, договор может считаться незаключенным.
Если арендатор намерен сделать ремонт и реализовать свое дизайн-решение в помещении, то лучше прописать все детали в договоре. В противном случае любое изменение помещения может быть расценено как нарушение подписанного договора.
После заключения договора стороны должны представить в «Росреестр» заявление о регистрации, которое составляется в МФЦ на месте, непосредственно сам договор аренды, квитанцию об оплате государственной пошлины. Кроме того, если в сделке арендатор участвует как физлицо, то потребуется нотариально заверенное согласие на совершение сделки (например, если он состоит в браке), а также копия паспорта.
Вот и все, вы — полноправный арендатор помещения в жилом доме.